言い換えるならば、争奪戦になります。良い物件の情報が出たときに、ほかの不動産経営者よりもいち早くその情報を手にし、決断し、購入に結びつけなければならないのです。どんなに素晴らしい条件の物件を考えていたとしても、どんなに優れた理論を持っていたとしても、狙っている物件の情報が早く回ってこなければ、意味がありません。誰かに先に取られてしまいます。
逆に言うと、物件情報が誰よりも早く回ってくるような仕組みを作っておけば、手元に来た情報の中から取捨選択することが可能になりますし、すぐに購入できる体制を整えておけば、誰よりも早く購入できる確率が高まるのです。
では、その仕組みや体制はどう作ればよいのでしょうか。結論から言うと、不動産会社や金融機関など、不動産経営に欠かせない“パートナー”との関係を、日頃から良好にしておけばよいのです。
不動産会社の担当者も、金融機関の担当者も、みんな人間です。日頃から仲の良い人がいれば、気持ち的に、その人に先に話を回してあげようと考えるものです。「上から目線で接しない」「訪問するときにちょっとしたお土産を持参する」など、パートナーとしての少しの気遣いがあると、後々、それが転じて大きなご褒美になることは、不動産経営の世界ではよくある話なのです。
別に難しいことをする必要はありません。人として、礼節を持って付き合っていけばよいのです。そのことを念頭に置いて日々を過ごしていけば、いずれ良い仕組みが構築されるものと信じます。
しかし、物件購入後は、少し話が違ってきます。こちらで良い関係を築こうと思っていても、人が絡む以上、予期せぬアクシデントに巻き込まれることも、不動産経営ではよくあります。例えば、「担当者が変わった途端に面倒なことが目立つようになった」などの話は普通にあります。
それでは、私たち不動産経営者は、どうすべきなのでしょうか。ここでも結論から先に言うと、トラブルに巻き込まれたとしても軽い怪我で済むように、事前に対抗策を練っておけばよいのです。
例えば、「金融機関宛の各種資料については、不動産会社経由や、コピーではなく、直接、原本を渡しておく」「手付金や違約金は少なめにしておく」「書面や電子メール、録音など、証拠を残しておく」など、揉めそうになったときに、こちらが有利になるような準備をしておくのです。
不動産経営者の中には、次から次へと発生するトラブルに疲れて、やむなく物件を手放してしまったという人もいます。「人」が相手ですから、思いもしない事態に右往左往してしまうこともあります。
だからこそ、「トラブルがあって当たり前」という考えの元、起こりうるであろうトラブルを先に把握しておき、その対処策を用意しておくことが必要なのです。
人は「知らないもの」には不安を抱きます。だから、「知っておけばよい」のです。発生するであろうトラブルを事前に把握しておけば、そのときになって過度に慌てることなく対処できるはずです。
先述したように、不動産経営は、自分ひとりでは完結できない資産運用です。だからこそ、「人」との関係には注意を払う必要があります。にもかかわらず、表面的なことばかり気にして、この根本的な要素をおざなりしている人は多いのです。
目次
まえがき
１）不動産経営は「人」で決まる！！
２) 資産運用における不動産経営
３) 不動産経営のリスク・デメリット
４) リスク分散
５) 不動産経営のリターン・メリット
本書について 〜何故、「人」なのか〜
第1章 不動産会社の選定・付き合い方
第1節 信頼できる不動産会社の選定について
１）ワンストップ会社（設計・施工・販売・建物管理・賃貸管理等）を選ぶ
２）選択肢の多い物件を扱っている会社を選ぶ
３）メリットもデメリットも明かし、最終的に自己判断させる会社は◎
ほか
第2節 不動産会社とうまく付き合うコツ�� 〜不動産物件の購入編〜
１）自分の個人属性情報や希望物件の情報を不動産会社に流しておく
２）物件情報が来たら、迅速に判断・返事をする
３）断る場合は迅速に。また駄目な理由も伝える
ほか
第3節 不動産会社とうまく付き合うコツ�� 〜不動産物件の建物管理編〜
１）建物管理・賃貸管理会社には、上から目線で接しない
２）緊急を要する場合には、多少値段が高くても、迅速に対応すべき
３）緊急を要しない場合には見積もりを取るのもあり
ほか
第4節 不動産会社とうまく付き合うコツ�� 〜不動産物件の賃貸管理編〜
１）サラリーマンには時間がないので入居者募集等は専門家に任せる
２）不動産会社との一括借上げ家賃保証は、なるべく利用しない。直接賃貸契約にする
３）賃貸管理会社と調整し、外国人、高齢者、生活保護者等、入居者については、なるべく門戸を開く
ほか
第5節 不動産会社とうまく付き合うコツ�� 〜不動産物件の売却編〜
１）なるべく、売却はしない
参考：トラブル事例紹介(1)〜(4)
第2章 金融機関の選定・付き合い方
第1節 金融機関との付き合い方について
１）金融機関の融資スタンスはコロコロ変わるので注意
２）ひとつの金融機関に絞らない
３）住宅ローン・教育ローンは、お金があっても活用する
ほか
第2節 金融機関とうまく付き合うコツ�� 〜金融機関からの融資の引き方編〜
１）なるべく複数対複数で接する
２）融資承認、金銭消費貸借契約は妄信しない
３）「売買契約書」上の白紙解約期限までに、融資実行してもらう
ほか
第3節 金融機関とうまく付き合うコツ�� 〜普段の金融機関との接し方編〜
１）口座ごとの資金繰り管理をきちんとし、引き落とし不能に気をつける
２）毎年の情報（確定申告書や源泉徴収票など）の提供・面談要求があった場合には、迅速に対応する
３）返済実績（半年〜１年間等）を積んだら、金利引き下げ交渉をする
ほか
第4節 金融機関とうまく付き合うコツ�� 〜ローン返済終了編〜
１）ローン返済終了時には、金融機関から抵当権抹消関連書類を入手する
２）自分の住所が変更となっている場合には、住所変更の連続性がわかる書類を用意しておく
３）関連書類には有効期限があるので、迅速に処理しておく（有効期限が過ぎると、手続きが大変になり、時間がかかる）
ほか
コラム；財務諸表の見方
参考：トラブル事例紹介
第3章 保険会社の選定・付き合い方
第1節 不動産経営に欠かせない保険会社の役割について
１）生命保険
２）損害保険
第2節 生命保険会社とうまく付き合うコツ
１）通常は、金融機関が団信を指定する
２）団体信用生命保険（団信）は、死亡・高度障 害をカバーし、性別・年齢にかかわらず割安なので活用する
３）5000万円以上は、検診が必要となるので、普段から健康には気をつけておく
ほか
第3節 損害保険会社とうまく付き合うコツ
１）通常は、金融機関がお抱えの損害保険会社を指定する
２）火災保険・地震保険、第三者損害賠償責任保険（落雪による人・車等への被害等）、事故保険（自殺・他殺等）等、各種あるので有効活用する
３）水漏れ等の保険不払いの会社もあるので、留意する（免責事項には注意する）
ほか
第4章 各士業の選定・付き合い方
第1節 各士業の選定について
第2節 不動産鑑定士とうまく付き合うコツ
１）金融機関の不動産鑑定は、収益還元法、積算価格法が中心。地方SRC一棟マンションは積算評価が出やすいが、過信しない
２）必要であれば、金融機関お抱えの不動産鑑定士を起用し、評価してもらう
３）不動産経営者としては、収益還元法中心で考える
ほか
第3節 宅地建物取引士とうまく付き合うコツ
１）重要事項説明は、宅地建物取引士が宅地建物取引士の免許証を掲示したうえで、「重要事項説明書」という書面で、時間的余裕を持って行う
２）売買契約も、宅建士が取り扱う
３）できれば、自分自身も宅建等を勉強し、浅く広いノウハウを身に付け、不動産会社と対等に話ができるくらいのレベルにしておく
ほか
第4節 土地家屋調査士とうまく付き合うコツ
１）土地家屋調査や新築建物保存登記など、いざというときに相談できる土地家屋調査士を増やしておく
第5節 司法書士とうまく付き合うコツ
１）司法書士は、通常、金融機関お抱えの司法書士を指定される
２）悪徳金融機関のお抱え司法書士の場合は、要注意
３）決済日において、買主は売買金額を売主に支払い、売主は所有権移転登記用書類を交付する
第6節 税理士とうまく付き合うコツ
１）不動産会社等から税理士を紹介してもらう
２）税理士試験合格者税理士を活用する（税務署OBは無試験組）
３）不動産経営に強い、自分でも不動産経営を行っている税理士を活用する
第7節 弁護士とうまく付き合うコツ
１）裁判は、時間と金の無駄
２）先方が喧嘩を売って来たときには応戦せざるを得ない
３）不動産経営に詳しい弁護士を活用する（弁護士は、世間や不動産、金融には詳しくない）
コラム：不動産経営者が覚えておくべき評価法
参考：トラブル事例紹介
第5章 不動産経営仲間の付き合い方
第1節 不動産経営を他言しないことがサラリーマンとしてやっていくためのコツ
第2節 不動産経営仲間との知り合い方
１）ブログ等で情報発信。他の不動産経営者のブログを閲覧
２）コラム執筆をする。他の不動産経営者のコラムを閲覧する
３）講演をする・他の不動産経営者の講演に参加する
付録1 パートナー会社選定チェックシート
◆不動産会社選定チェックシート
◆金融機関選定チェックシート
◆保険会社 選定チェックシート
◆士業会社 選定チェックシート
付録2 不動産経営をするなら知っておきたいチェックポイント
◆リフォーム会社の見つけ方 チェックシート
◆投資可否判断 チェックシート
◆一等地物件選定ポイント チェックシート
◆現地調査時 チェックシート
◆節税（加藤隆流納税０円?マニュアル）
◆不動産経営指標一覧
◆不動産売買契約書チェックポイント
◆物件チェックポイント
◆財務分析管理表（用語集）
◆財務分析管理（計算シート）
◆指値交渉トークスクリプト
あとがき
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