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『マレーシア不動産投資のススメ 不動産購入前の注意事項、運営管理から投資戦略まで』
著者 マレーシア不動産投資クラブ 池田哲郎 A5判 定価 本体1,500円+税 2013年5月発売予定 ISBN 978-4-7759-9121-3
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マレーシア不動産について、本当のことを、正直に紹介しました！
「海外で不動産投資をしているんです」という人に、「どの国で不動産を買っているのですか」と聞くと、「マレーシアです」という答えが返ってくることが多くなってきました。その勢いは、今や「海外不動産投資＝マレーシア不動産投資」といっても過言ではないほどです。外国人でも所有権を取得できることや、外国人でもローンが可能なことなど、確かに“投資”という切り口から見れば、注目を浴びて当然のような気もします。
しかし、その一方で、「（これだけ耳にするということは）もうバブルなのではないか」「いやいや、まだまだ狙い目の物件は多くある」など、マレーシアの不動産情報が錯綜しているのも事実です。
果たして、実際のところはどうなのか。数々のデータを参考に、マレーシアの不動産事情について、現状（執筆段階）でわかっていること、根拠があることを正直に紹介したのが本書『マレーシア不動産投資のススメ』です。海外で不動産を持つことのメリットやマレーシア不動産の特徴など、さまざまな情報を紹介（下記参照）しています。マレーシアの中でも、特に熱いエリアである「グレーター・クアラルンプール」と「ジョホール」を中心に解説しています。
本書の中で、一番ボリュームをかけて紹介しているが「エリア分析」と「エリア別の投資戦略」です。なぜなら、一見、盛り上がりすぎているように見えてはいても、きちんとエリアを選定して投資することが前提であるならば、マレーシアの不動産にはまだまだ妙味が十分あるからです。
本書では、「何をするべきか」から始まり、「実践するまでのステップ」「エリアの選定方法」「投資戦略」「融資の話」「法律上必要な情報」「賃貸管理」「出口戦略」「うまく運用する方法」まで、順番に紹介しています。これらは、日本国内のみで投資されている方々にこそ読んでほしい内容です。海外に移住しなくても、資産だけを移動させることで、税制上の恩恵や円高のメリットを利用して資産を増やすことは十分可能です。
海外移住したい方、これから海外投資を始める方、海外の不動産オーナーになりたい方、若い世代で資産形成を考えている方にとって、自分の資産を守るためのマレーシア版海外不動産投資入門書として、本書がお役に立てればうれしい限りです。
2004年当時、外資系ファンドや新興の不動産ファンドの動きが目立つようになり、いわゆるファンドバブルが始まっていて、年を重ねるごとに顕著に不動産価格が上がっていました。ニュースや不動産会社からのいろいろな情報を耳にするうちに、不動産投資に魅力を感じていましたが、知り合いに不動産投資をする人がおらず、不動産に関する知識が乏しい状況で、買いたくてもどうすればいいのかわからないというジレンマがありました。
そんななか、最初に不動産投資を知るきっかけになったのは、テレビコマーシャルで宣伝されていた「ワンルームマンション経営」でした。まずは、話だけ聞いてみようと思い、テレビコマーシャルで見た会社に電話し、営業マンにアポをとり、話を聞くことにしました。その営業マンに言われたことに妙に納得させられて、なんとなく買ってしまってもいいかなと思い、安易な気持ちで予約申込書を書きました。しかし、売買契約書にサインする直前になって、急に不安になり、不動産投資関連の書籍を読むことにしました。本だけでは理解しきれない内容があり、いくつか疑問に思ったことがあったので、その本を執筆していた不動産業者にセカンドオピニオンを聞くことにしました。その担当者に分析してもらったところ、「それは今の日本で投資する物件ではありません」と言われてハッとしました。その担当者によれば、明らかに周辺の取引事例よりも高値で販売されていて、相当なインフレが来ない限りインカムゲインもキャピタルゲインも狙えないような物件だったのです。結局、「その投資はうまくいかない」という結論に至り、直前でキャンセルすることにしたのです。
今思うと、あのときにキャンセルしていなければ、適正とは言えない物件を購入し、数千万円の借金を背負い続けることになっていました。何も知らないまま、不動産会社の営業マンの言いなりになって投資することほど怖いものはないと思いました。
その後、不動産投資について勉強し、縁あってその当時、世界最大の運用規模を誇る大手外資系ファンドに転職し、プロの世界で国内および海外のポートフォリオを運用しながら、不動産投資の実情を学びました。そのときに学んだことは、「不動産」に投資して利益を上げる戦略を「数値化」することでした。プロの世界では、ファンド期間に合わせて5年から7年の収支予測を作り、投資家に計画を提示し、その計画に基づいて運用していきます。特に私が担当した投資プロジェクトは、短期間に安い金利でレバレッジを最大にして投資するようなハイリスク・ハイリターンのファンドだったので、たとえば一坪あたりの賃料単価が1000円違うだけでも、価格に数十億の影響が出ました。同じ数百億を投資して、数年後に数倍になるか、ほとんどなくなるかという非常にボラティリティの大きいプロジェクトでした。今になって思うと「そんなこと当たり前じゃないか」と言われそうですが、そのとき、「数値化する」重要性を改めて思い知らされたのです。そこで学んだ知識やスキルは、個人の不動産投資でも実践し、語れる技術を習得することができたと思っています。そして、なにより不動産という投資対象を数字で理解し、検証する重要性も……。
本書は、マレーシアの不動産投資で得られる金銭的な利益を追及したい人のためだけの指南書ではありません。世界で通用する知識・スキルを身に付けたい方、海外のネットワークが欲しい方にも読んでいただきたいと思って執筆しました。海外の投資家と話していると、「日本の投資家は海外に出遅れている」ということをよく耳にします。だからこそ、私のこれまでの経験と知識が日本の投資家の参考になって、いずれ世界の強者投資家に負けないような投資チームができたら、と強く思っています。
本書では、海外不動産に分散投資をしたい方が「まず何をするべきか」から始まり、「実践するまでのステップ」「エリアの選定方法」「投資戦略」「法律上必要な情報」「うまく運用する方法」まで紹介しています。これらは、日本国内のみで投資されている方々にこそ読んでほしい内容です。海外に移住しなくても、資産だけを移動させることで、税制上の恩恵や円高のメリットを利用して資産を増やすことは十分可能です。ぜひ実践してほしいと思います。
海外移住したい方、これから海外投資を始める方、海外の不動産オーナーになりたい方、さらには30代、40代の若い世代で資産形成を考えている方にとって、自分の資産を守るためのマレーシア版海外不動産投資入門書として、本書がお役に立てればうれしい限りです。
マレーシア不動産投資クラブ 代表 池田 哲郎
2 マレーシアの不動産投資に関する政策や制度 政府系ファンドがスポンサーになり、国家戦略として進めている不動産開発／中国をはじめとした海外企業と共同事業を推進／外国人でも簡単に借りられるローン／日本人に有利なマレーシアの税制／物件の権利登記／経済企画庁（EPF）の承認が必要な場合／制度におけるマレーシア不動産投資のデメリット
3 アジア周辺国との比較 マレーシア／シンガポール／インド／インドネシア／タイ／オーストラリア／ベトナム
2 クアラルンプールを知る「6つの指標」の詳細 人口動態について／②所得水準について／③政府の開発計画について／④物件供給数について／⑤賃料と価格水準について／⑥主な産業と経済規模について コラム：スクエアフィート単価について
3 グレーター・クアラルンプール主要エリアの特徴 アラルンプール地区中心部 -1：KLCC ①-2：ブキッビンタン） ②クアラルンプール地区西部 （②ー1：バンサー ②ー2：ダマンサラハイツ ②ー3：モントキアラ） ③クアラルンプール地区南部 （③-1：ブルックフィールズ ③-2：ミッドバレー） ④クアラルンプール地区北部 （センツル/ ティティワンサ） ⑤クアラルンプール地区東部 （アンパン） ⑥セランゴール州西部 （⑥-1：ペタリンジャヤ ⑥-2：バンダーウタマ ⑥-3：ダマンサラ・ペルダナ ⑥-4：コタ・ダマンサラ ⑥-5：バンダー・サンウェイ ⑥-6：スバンジャヤ） ⑦セランゴール州南部 （⑦-1：サイバージャヤ ⑦-2：プトラジャヤ）
あとがき
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『マレーシア不動産投資のススメ